關于《池州市住宅小區物業管理條例（草案修改稿）》征求意見的公告

為了增強地方立法的科學性和民主性，提高立法質量，根據法律和省、市人大立法工作相關規定，現就《池州市住宅小區物業管理條例（草案修改稿）》征求社會意見。社會公眾如有修改建議、意見，請2022年11月30日前以書面或者電子郵件方式反饋至市人大常委會法工委。

聯系電話：0566-2088125；電子郵箱：czfgw620@163.com。

通信地址：市人大常委會法工委(池州市清風東路99號),郵編247000。

 

                             市人大常委會辦公室    

       2022年10月30日      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

《池州市住宅小區物業管理條例

（草案修改稿）》

 

目  錄

 

第一章  總  則

第二章  業主和業主組織

第三章  前期物業管理

第四章  物業服務

第五章  物業使用與維護

第六章  法律責任

第七章  附  則

 

第一章  總 則

 

第一條  為了規范住宅小區物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，營造良好的生活環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區域內住宅小區物業管理活動及其監督管理。

第三條  物業管理應當遵循黨建引領、業主自治、社區治理、專業服務、依法監管相結合的原則。

第四條  市和縣、區人民政府應當加強對住宅小區物業管理工作的組織領導，將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，研究解決物業管理工作中的重大問題。

各類開發區和風景區管委會應當按照有關規定做好物業管理工作。

第五條  市和縣、區人民政府住房城鄉建設行政主管部門負責物業管理活動的監督管理工作，與有關行政管理部門建立工作聯動機制，履行下列職責：

（一）擬定、制定和宣傳物業管理活動的有關政策措施，指導依法開展物業管理有關工作；

（二）指導、監督和管理物業管理招投標活動，指導和規范物業管理市場行為，協調處理物業管理糾紛與投訴；

（三）組織制定物業服務質量標準和技術規范；

（四）建立物業服務質量評價機制，加強對物業服務企業的動態管理；

（五）建立物業管理誠信檔案制度，健全行業信用體系；

（六）監督和管理建筑物及其附屬設施維修資金（以下簡稱專項維修資金），指導專項維修資金的使用；

（七）建立物業管理信息化系統；

（八）監督建設單位履行建筑工程質量保修責任；

（九）負責物業服務合同、管理規約、物業承接查驗、業主大會以及業主委員會有關材料備案和物業配套用房核驗工作；

（十）組織開展物業管理法律法規和業務培訓；

（十一）法律、法規規定的其他職責。

第六條  市和縣、區人民政府有關行政管理部門或者單位應當按照下列規定做好住宅小區物業管理的監督管理工作：

（一）城市管理部門負責查處物業管理區域內違法占道經營、擺攤設點、飼養家禽、占用和毀壞綠地等行為，處罰物業管理區域內擅自改變房屋承重結構或者外立面、在外墻開門窗、開挖地下空間、搭建建筑物構筑物、砍伐移植樹木等違法行為；

（二）公安機關負責查處物業管理區域內影響公共安全的違法行為，對燃放煙花爆竹、高空拋物、安防監控、犬類管理、裝修噪音擾民等開展監督檢查，參與物業管理區域內交通安全糾紛處理，做好流動人口監督管理等工作；

（三）消防救援機構負責監督管理物業管理區域內影響消防設施、消防通道安全的行為；

（四）市場監管部門負責監督檢查電梯等特種設備的安全，查處物業服務違反法律、法規的收費行為；

（五）生態環境部門負責住宅小區以及周邊環境保護工作的監督管理，查處違反環保法律、法規的行為；

（六）自然資源規劃部門負責核實物業服務用房規劃以及認定違法建設的行為；

（七）人民防空部門負責監督管理人防工程設施設備的建設與使用；

（八）發展改革部門負責制定物業服務收費政府指導價，指導制定物業服務收費標準；

司法、財政、應急管理、民政、經信、衛生健康等部門按照各自職責，做好有關監督管理工作。

第七條  街道辦事處、鄉鎮人民政府履行下列職責：

（一）指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉和換屆、物業管理委員會的建立；

（二）指導和監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會、物業服務企業開展工作；

（三）協調物業管理與社區管理、服務之間關系，調處物業管理活動中的糾紛；

（四）協調和監督物業服務企業的交接；

（五）組織開展業主委員會換屆審計以及業主委員會主任離任經濟審計工作；

（六）協調和監督老舊小區物業管理；

（七）法律、法規規定的其他職責。

居民委員會、村民委員會應當協助和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府做好本轄區物業管理工作。

第八條  建立健全在社區、村黨組織領導下的小區黨支部、居民委員會、村民委員會、業主委員會、業主代表和物業服務企業議事協調機制，加強社區、物業黨建聯建，統籌推進社區治理和物業管理。

第九條  物業管理行業協會應當加強行業自律，規范行業經營行為。

鼓勵和支持物業行業協會組織業務培訓，參與有關技術規范編制、行業誠信體系建設等工作。

 

 

第二章  業主和業主組織

 

第十條  業主在物業管理活動中享有以下權利：

（一）提議召開業主大會會議，參加業主大會會議，提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（二）向業主委員會和物業服務企業提出建議或者質詢；

（三）推選業主代表，并享有被推選權；

（四）依法使用物業共用部位、共用設施設備，監督專項維修資金的管理和使用；

（五）要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為；

（六）免費查詢物業承接查驗、日常管理和共有部分的檔案資料；

（七）法律、法規規定的其他權利。

第十一條 業主在物業管理活動中履行以下義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則，執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的規章制度；

（三）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（四）按照物業服務合同約定交納物業服務費；

（五）按照不動產權屬證書載明的用途使用物業；

（六）安全使用房屋；

（七）配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動；

（八）法律、法規規定的其他義務。

業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

第十二條  符合首次業主大會會議召開條件，但未及時召開的，建設單位、前期物業服務企業或者業主可以向街道辦事處或者鄉鎮人民政府書面申請召開首次業主大會會議。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起四十五日內，組織成立業主大會會議籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

老舊小區成立首次業主大會所需的信息資料，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責查詢，有關部門應當依法予以配合。

第十三條  首次業主大會籌備組一般由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會代表組成，成員人數應當為五至十一人的單數。

籌備組中的業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會組織業主推薦產生，所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。

籌備組應當自成立之日起十五日內，將成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行公布。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調解決。

第十四條  首次業主大會會議籌備經費由建設單位按照物業總建筑面積每平方米零點三元且總額不少于二萬元，最高不超過十萬元的標準承擔。建設單位應當在住宅小區綜合查驗前，將籌備經費存入房屋所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定的銀行賬戶。

老舊小區的首次業主大會會議籌備經費由街道辦事處或者鄉鎮人民政府統籌解決。

首次業主大會會議籌備經費應當專款專用，使用情況于業主大會召開后十日內，由籌備組在物業管理區域內顯著位置公開。

第十五條  業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）選聘、續聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用專項維修資金；

（六）聽取和審議業主委員會的工作報告、財務報告；

（七）聽取和審議物業服務企業的工作報告、財務報告；

（八）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；

（九）決定業主大會、業主委員會工作經費的有關事項，確定業主委員會委員工作津貼或者補助的標準；

（十）確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（十一）籌集專項維修資金；

（十二）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（十三）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（十四）法律法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第十一項至第十三項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

提倡運用信息化技術，改進業主大會集體討論、征求意見和投票表決方式。

第十六條  業主委員會是業主大會的執行機構，接受業主大會和業主的監督，履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告業主委員會工作和物業管理實施情況，報告業主大會、業主委員會工作經費和公共收益的分配與使用情況，制作、保存業主大會會議記錄；

（三）擬定物業服務企業選聘、續聘、解聘方案并提請業主大會決定，根據業主大會的決定代表業主與物業服務企業訂立、解除物業服務合同；

（四）擬定公共收益的使用、管理方案，提請業主大會決定；

（五）及時了解業主、物業使用人、物業服務企業的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（六）監督管理規約的實施；

（七）督促業主交納物業服務費及其他有關費用；

（八）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（九）調解物業使用、維護和管理等方面的糾紛；

（十）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

第十七條  業主委員會及其委員不得有下列行為：

（一）阻撓業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定；

（二）違反規定使用業主大會或者業主委員會印章；

（三）煽動業主拒繳物業服務費，散布不利于物業管理的虛假信息，打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人；

（四）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；

（五）未經業主大會決定，擅自與物業服務企業簽訂或者解除物業服務合同；

（六）騙取、挪用、侵占專項維修資金或者公共收益；

（七）索取或者違法收受建設單位、物業服務企業、維修保養等單位或者有利害關系的業主提供的財物或者其他利益；

（八）向物業服務企業兜銷商品、承攬業務，牟取不當利益；

（九）其他侵害業主合法權益的行為。

第十八條  業主委員會委員應當符合下列條件：

（一）本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主代表；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守業主大會的決定、管理規約、業主大會議事規則，履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）身體健康，具有一定的組織協調能力和必要的工作時間；

（六）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職或者有其他利害關系。

鼓勵中國共產黨黨員、具備專業知識的業主參選業主委員會委員。

業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

第十九條  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當定期對業主委員會履職情況進行評估，并將評估結果在物業管理區域內顯著位置公示。

業主委員會主任、副主任每年應當向業主大會書面述職。

第二十條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，縣區住房城鄉建設主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業主。

業主大會、業主委員會不依法履行職責或者作出的決定侵害業主合法權益的，縣區住房城鄉建設主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，受侵害的業主也可以依法請求人民法院撤銷決定。

第二十一條  業主委員會任期由業主大會議事規則確定，每屆任期一般不超過五年，委員可以連選連任。

業主委員會任期屆滿三個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉。換屆籌備組參照首次業主大會人員組成。

業主委員會不依法履行職責逾期不改正或者不能正常履行職責或者委員實際不足總人數半數的，業主可以依法提議召開業主大會會議重新選舉。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當予以指導和協助。

第二十二條  實行業主委員會換屆和業主委員會主任離任經濟責任審計制度，對業主反映強烈的事項，應當開展專項審計，審計結果應當予以公示，審計費用可以在業主共有資金中支出。

第二十三條   有下列情形之一的，所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在充分征求業主意見基礎上，協調建立物業管理委員會：

（一）新交付物業服務項目具備召開首次業主大會會議條件，但未能按照本條例規定成立業主大會或者未能選舉產生業主委員會的；

（二）已經劃分物業管理區域但尚未實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的；

（三）業主委員會任期屆滿未能選舉產生新的業主委員會的。

第二十四條  物業管理委員會負責臨時代為履行業主委員會的職責，組織業主依法決定有關共有和共同管理權利的重大事項。

業主委員會選舉產生后，物業管理委員會按照規定辦理移交手續后解散。

第二十五條  物業管理委員會一般由街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會、建設單位各指派一名代表和業主代表組成，委員人數應當為五至十一人的單數，其中業主代表所占比例不得低于委員會成員總人數的二分之一。

物業管理委員會設主任一名、副主任若干名。主任由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指派的代表擔任。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自物業管理委員會成立之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公布其委員名單。

第二十六條   物業管理委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集和主持；三分之一以上委員提出召開物業管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。

會議應當有二分之一以上委員且二分之一以上業主代表委員參加，業主代表委員應當本人參加會議。

物業管理委員會按照本條例第二十四條確定的事項應當由三分之二以上委員且三分之二以上業主代表委員同意。會議結束后三日內，物業管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內公示十日。

 

第三章  前期物業管理

 

第二十七條  新建物業實行前期物業管理。在業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位依法選聘物業服務企業實施前期物業管理。

建設單位應當在銷售物業前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘物業服務企業實施前期物業管理。

建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同，對前期物業管理的內容予以約定。

第二十八條  物業服務用房包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等，其配置按照省規定的標準執行。

分期開發建設的項目，物業服務用房規劃在后期建設的，建設單位應當在本期商品房交付使用前，提供符合使用標準的物業服務臨時用房。

老舊小區未配建物業服務用房的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府統籌解決。

第二十九條  建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用，物業服務合同終止后依法移交給業主。

前期物業管理開辦費標準由市住房城鄉建設主管部門制定。

第三十條  新建物業交付使用前，物業服務企業和建設單位，應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗；未進行承接查驗的，不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

在物業承接查驗過程中和辦理承接手續時，物業服務企業和建設單位應當邀請業主代表、行業專家、縣區住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府參加，并接受其監督。縣區住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派員參加。物業服務企業應當依法辦理承接查驗備案手續，并將承接查驗情況在交房時書面告知業主。

第三十一條  建設單位在辦理承接查驗時，應當與前期物業服務企業簽訂物業承接查驗協議，按照國家和省有關規定向物業服務企業移交物業使用、維護、管理必需的有關資料。

物業交付時，建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況在物業管理區域內進行公示。

前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備以及有關資料移交業主委員會；無業主委員會的，應當移交物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府代管。

第三十二條  前期物業管理期間，物業服務企業退出的，新物業服務企業進入前，由建設單位承擔相應管理責任。

建設單位已經注銷或者無法承擔相應管理責任的，前期物業服務企業退出三個月前，應當書面告知業主、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。具備成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在物業服務企業退出前，組織成立業主大會，決定管理模式。不具備成立業主大會條件的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織物業管理委員會進行管理。

 

第四章  物業服務

 

第三十三條  物業服務企業應當具備獨立法人資格，擁有相應的專業技術人員，具備為業主提供物業管理專業服務的能力。物業服務企業應當嚴格按照國家有關物業服務規范和標準提供服務，并積極拓展增值服務，接受業主監督。

第三十四條  物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目，應當向項目所在地的縣、區住房城鄉建設主管部門備案。

第三十五條  物業服務企業享有以下權利：

（一）根據有關法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及其環境、秩序進行管理；

（二）依照有關規定和物業服務合同約定收取物業服務費用；

（三）制止違反物業管理規約的行為；

（四）法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。

第三十六條  物業服務企業應當履行以下義務：

（一）按照物業服務合同的約定提供服務；

（二）依法維護、管理物業管理區域內的消防、電梯等共用設施設備，排查建筑物體空中墜落等風險；

（三）建檔保存物業有關資料；

（四）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

（五）按照規定每年公布物業服務費收支情況；

（六）接受業主和業主委員會的監督，聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；

（七）協助有關部門提供社區服務，開展社區文化活動；

（八）更換物業項目負責人，及時告知業主委員會、物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府；

（九）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

第三十七條  物業服務企業不得有下列行為：

（一）擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備；

（二）擅自改變物業服務用房的用途；

（三）擅自撤離物業管理區域；

（四）不按照規定移交資料和財物；

（五）挪用專項維修資金；

（六）侵占屬于業主共有的公共收益；

（七）泄露業主個人信息；

（八）強制業主、物業使用人購買其提供或者指定的商品或者服務；

（九）擅自將物業服務區域內全部物業管理一并委托他人或者將全部物業服務支解后分別轉委托給他人，但是將專項服務業務委托給專業服務企業除外；

（十）法律、法規禁止的其他行為。

第三十八條  市住房城鄉建設主管部門建立物業服務第三方評估監理機制。住房城鄉建設主管部門、業主大會、業主委員會可以委托第三方評估機構對物業項目交接和承接查驗、物業服務標準、物業服務質量、物業服務費用測算、參與社區治理情況等事項進行評估。

第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

第三十九條  物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置長期公開、及時更新下列信息：

（一）物業服務項目負責人員的姓名、職務、聯系方式等；

（二）物業服務內容和標準、收費標準和方式等；

（三）電梯維護保養單位的名稱、聯系電話和應急處置措施等；

（四）法律、法規、規章規定以及物業服務合同約定應當向業主公開的其他信息。

第四十條  突發公共事件應對期間，業主大會、業主委員會、物業服務企業應當服從、配合執行街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、村民委員會依法采取的各項應急管理措施。發現違反應急管理措施的行為，應當及時報有關主管部門依法處理。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主委員會、物業服務企業開展突發公共事件應對工作給予必要的物資和資金支持。

第四十一條  物業服務收費應當按照有關規定實行政府指導價和市場調節價。

實行政府指導價的，發展改革部門應當會同住房城鄉建設主管部門根據當地經濟發展水平以及人均收入等制定收費標準，并向社會公布。每三年對收費標準進行評估，根據評估結果和經濟運行情況，決定是否調整收費標準。確需調整的，按照規定的定價權限和程序予以調整。

實行市場調節價的，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業主和物業服務企業參照政府指導價在物業服務合同中約定。物業服務企業不得擅自調整約定的收費標準。

第四十二條 物業管理區域內共有部分的水、電費用需要分攤的，物業服務企業應當按照收費周期及時向業主公開用量、單價、金額等情況，由業主按照約定方式分攤；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例分攤。

第四十三條  物業服務企業應當將不低于實收物業服務費百分之十的比例獨立建賬，專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修養護，每年公布一次收支使用情況，接受業主監督。物業服務企業撤出后，將剩余部分按有關規定移交。

第四十四條  業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。物業服務合同未約定或者未經業主同意，物業服務企業自行提供的服務，不得向業主收取費用。

業主在轉讓物業時，應當結清物業服務費等有關費用。

第四十五條  已交付業主的物業，物業服務費自交付之日起由業主承擔。未交付業主的物業，物業服務費由建設單位承擔。

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內，業主收到書面交付通知并辦妥有關交付手續。業主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理有關交付手續的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業主實際辦妥有關交付手續為準。

第四十六條  物業服務企業已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受有關物業服務為由拒絕支付物業服務費。

物業服務企業不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費。

業主違反約定逾期不支付物業服務費的，物業服務企業可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務企業可以提起訴訟或者申請仲裁。

業主與物業服務企業未約定預收物業服務費期限的，預收期限不得超過六個月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過物業服務合同期限。

第四十七條  物業服務合同期限屆滿前三個月，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定續聘或者重新選聘物業服務企業。未成立業主大會的，由物業管理委員會組織業主行使業主大會和業主委員會職責，決定續聘或者重新選聘物業服務企業。

決定續聘物業服務企業的，業主委員會或者物業管理委員會應當在物業服務合同期限屆滿前與物業服務企業續簽物業服務合同；決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。

物業服務合同期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者重新選聘物業服務企業的決定，物業服務企業繼續提供服務的，原合同繼續有效，但合同期限為不定期。

第四十八條  利用業主的共有部分產生的公共收益，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

公共收益的使用，物業服務合同有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，由業主大會或者業主大會授權業主委員會決定。

物業公共經營收益單獨列賬，公共經營收益財務賬目實行定期審計和公示制度，接受業主的監督。審計費用從公共收益中列支。

 

第五章  物業使用與維護

 

第四十九條   物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋建筑主體、承重結構；

（二）侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）違反法律、法規、管理規約或者未經有利害關系的業主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途；

（五）擅自改變房屋外觀；

（六）在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音；

（八）損壞公共安全防護設施設備、公共綠化及其附屬設施；

（九）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（十）占用、堵塞、封閉消防通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散的行為；

（十一）違反規定擺攤設點、占道經營；

（十二）違反規定飼養動物；

（十三）從建筑物中拋擲物品；

（十四）在建筑物公共通道、樓梯間、安全出口等公共區域私拉電線；

（十五）違反國家消防安全管理規定為電動車充電，擅自設置電動車充電裝置；

（十六）違反規定燃放煙花爆竹；

（十七）法律、法規禁止的其他行為。

違反前款規定的，業主委員會、物業服務企業應當勸阻、制止；勸阻、制止無效的，業主委員會、物業服務企業應當及時報告有關行政管理部門，有關行政管理部門應當依法處理。

第五十條  業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業應當書面告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業服務企業應當加強巡查，及時制止違規裝飾裝修行為；對拒不改正的，物業服務企業應當立即報告有關管理部門。

第五十一條  物業管理區域內，占用共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，應當優先供給業主、物業使用人使用，不得出售、出租給小區外的單位或者個人。

物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈。人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應當保障該人民防空工程的停車管理和維護管理的必要支出。

違反管理規約，占用公共場地停放機動車輛，經勸阻后拒不改正的，業主委員會、物業服務企業應當向有關管理部門報告，有關管理部門應當依法處理。

第五十二條  物業管理區域內車庫、車位不足時，業主、業主委員會、物業服務企業可以提出對物業管理區域內的綠地、道路、廣場等公用設施的改造方案，經業主大會通過后報自然資源規劃部門批準。

物業管理區域內，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。

物業管理區域內已經成立業主大會的，機動車位施劃方案以及有關收費管理事項由業主大會決定，物業服務企業組織實施；尚未成立業主大會已經實行物業管理的，由前期物業服務企業依據臨時管理規約征求業主意見后組織實施；未實行物業管理的，由居民委員會、村民委員會征求業主意見后組織實施。

自然資源規劃、消防救援、公安機關交通管理、城市管理等部門和單位應當加強對物業管理區域內車位施劃的指導。

第五十三條  新建住宅項目在辦理竣工交付手續時，按照實測面積由建設單位代收代交專項維修資金。業主應當在辦理房屋交付手續前，向建設單位支付其應交專項維修資金部分。

建設單位自持、出租住房的，住房專項維修資金由建設單位交存。

第五十四條  發生下列危及安全情形之一，需要使用專項維修資金的，可以直接申請使用：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全或者存在安全隱患經電梯檢驗檢測機構確認的；

（三）消防設施損壞嚴重或者存在安全隱患并由公安機關或者消防救援部門出具整改通知書的；

（四）公共護欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；

（五）樓體外立面有脫落危險的；

（六）專用排水、排污設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（七）其他危及房屋安全的情形。

申請專項維修資金，由物業服務企業提出建議，經業主委員會、有關業主同意或者由業主委員會、有關業主提出應急處置方案，報專項維修資金代管或者監管部門審核同意。居民委員會、村民委員會和業主委員會派員共同監督專項維修資金的使用，物業服務企業不得直接使用專項維修資金。

應急維修費用應當向業主公示，并從有關業主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

第六章  法律責任

 

第五十五條  違反本條例第十七條規定，業主委員會及其委員實施禁止性行為的，由縣區住房城鄉建設主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府責令改正；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十六條  違反本條例第三十七條規定第一項、第二項、第三項、第六項規定，物業服務企業擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備或者擅自改變物業服務用房用途或者侵占屬于業主共有的公共收益的，由城市管理部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第五十七條  違反本條例第三十九條第一項、第三項規定，物業服務企業未在物業管理區域內顯著位置長期公開、及時更新物業服務項目負責人員、電梯維護保養單位有關信息的，由市、縣區住房城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由市、縣區城市管理部門處一千元以上五千元以下罰款。

違反本條例第三十九條第二項規定，物業服務企業未在物業管理區域內顯著位置長期公開、及時更新物業服務內容和標準、收費標準和方式等有關信息的，由縣、區人民政府價格部門責令限期改正并依法處罰。

第五十八條  違反本條例第四十九條第十四項、十五項規定，在建筑物公共通道、樓梯間、安全出口等公共區域私拉電線或者違反國家消防安全管理規定為電動車充電的，由消防救援機構責令限期改正；逾期不改正的，處五百元以上一千元以下罰款。

違反本條例第四十九條第十五項規定，擅自設置電動車充電裝置的，由消防救援機構責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下罰款。

第五十九條  市、縣、區、鄉鎮人民政府、街道辦事處、住房城鄉建設主管部門和其他有關部門及其工作人員在住宅小區物業管理工作中，有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等行為的，依法給予處分。

第六十條  違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

 

第七章  附 則

 

第六十一條  本條例自    年 月 日起施行。