關于《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（草案表決稿初稿）》征求意見的公告

為了增強地方立法的科學性和民主性，提高立法質量，根據(jù)法律和省、市人大立法工作相關規(guī)定，現(xiàn)就《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（草案表決稿初稿）》征求社會意見。社會公眾如有修改建議、意見，請2022年12月24日前以書面或者電子郵件方式反饋至市人大常委會法工委。

聯(lián)系電話：0566-2088125；電子郵箱：czfgw620@163.com。

通信地址：市人大常委會法工委(池州市清風東路99號),郵編247000。

 

                             市人大常委會辦公室    

2022年12月14日     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

《池州市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例

（草案表決稿初稿）》

 

目  錄

 

第一章  總  則

第二章  業(yè)主和業(yè)主組織

第三章  前期物業(yè)管理

第四章  物業(yè)服務

第五章  物業(yè)使用與維護

第六章  法律責任

第七章  附  則

 

第一章  總 則

 

第一條  為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造良好的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》和有關法律、行政法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

第三條  物業(yè)管理應當遵循黨建引領、業(yè)主自治、社區(qū)治理、專業(yè)服務、依法監(jiān)管相結合的原則。

第四條  市和縣、區(qū)人民政府應當加強對住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的組織領導，將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)治理體系，建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，協(xié)調解決物業(yè)管理工作中的突出問題。

市和縣、區(qū)人民政府應當有序推進實施老舊住宅小區(qū)改造，支持完善停車位和加裝電梯、充電樁等配套基礎設施建設，改善業(yè)主居住環(huán)境，促進規(guī)范物業(yè)管理。

各開發(fā)區(qū)和風景區(qū)管委會應當按照有關規(guī)定做好物業(yè)管理工作。

第五條  市和縣、區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，與有關行政管理部門建立工作聯(lián)動機制，履行下列職責：

（一）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理活動的有關政策措施，指導依法開展物業(yè)管理有關工作；

（二）依職權組織制定物業(yè)服務質量標準和技術規(guī)范；

（三）指導、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標活動，指導和規(guī)范物業(yè)管理市場行為，協(xié)調處理物業(yè)管理糾紛與投訴；

（四）管理建筑物及其附屬設施的維修資金（以下簡稱專項維修資金），監(jiān)督專項維修資金的使用；

（五）建立物業(yè)服務質量評價機制，加強對物業(yè)服務企業(yè)的動態(tài)管理；

（六）建立健全物業(yè)管理誠信檔案制度，健全行業(yè)信用體系；（七）建立物業(yè)管理信息化系統(tǒng)；

（八）監(jiān)督建設單位履行建筑工程質量保修責任；

（九）負責物業(yè)服務合同、管理規(guī)約、物業(yè)承接查驗、業(yè)主大會以及業(yè)主委員會有關材料備案和物業(yè)配套用房核驗工作；

（十）組織開展物業(yè)管理業(yè)務培訓；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第六條  市和縣、區(qū)人民政府有關行政管理部門或者單位應當按照下列規(guī)定做好住宅小區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作：

（一）城市管理部門負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法占道經(jīng)營、擺攤設點、飼養(yǎng)家禽、占用和毀壞綠地等行為，處罰物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擅自改變房屋承重結構或者外立面、在外墻開門窗、開挖地下空間、搭建建筑物構筑物、砍伐移植樹木等違法行為；

（二）公安機關負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全的違法行為，對燃放煙花爆竹、高空拋物、安防監(jiān)控、犬類管理、裝修噪音擾民等開展監(jiān)督檢查，參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全糾紛處理，做好流動人口監(jiān)督管理等工作；

（三）消防救援機構負責監(jiān)督管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響消防設施、消防通道安全的行為和消防檢查；

（四）市場監(jiān)管部門負責監(jiān)督檢查電梯等特種設備的安全，查處物業(yè)服務違反法律、法規(guī)的收費行為；

（五）生態(tài)環(huán)境部門負責住宅小區(qū)以及周邊環(huán)境保護工作的監(jiān)督管理，查處違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為；

（六）自然資源規(guī)劃部門負責物業(yè)服務用房規(guī)劃的核實以及違法建設的認定；

（七）人民防空部門負責監(jiān)督管理人防工程設施設備的建設與使用；

（八）發(fā)展改革部門負責制定物業(yè)服務收費政府指導價，指導制定物業(yè)服務收費標準；

司法行政、財政、應急管理、民政、經(jīng)信、衛(wèi)生健康等部門按照各自職責，做好有關監(jiān)督管理工作。

第七條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行下列職責：

（一）指導和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉和換屆；

（二）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)開展工作；

（三）協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、服務之間的關系，調處物業(yè)管理活動中的糾紛；

（四）協(xié)調和監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)的交接；

（五）指導開展業(yè)主委員會換屆審計以及業(yè)主委員會主任離任經(jīng)濟責任審計工作；

（六）協(xié)調和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

居民委員會、村民委員會應當協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好本轄區(qū)物業(yè)管理工作。

第八條  建立健全在社區(qū)、村黨組織領導下的小區(qū)黨支部、居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主代表和物業(yè)服務企業(yè)議事協(xié)調機制，加強社區(qū)、物業(yè)黨建聯(lián)建，統(tǒng)籌推進社區(qū)治理和物業(yè)管理。

第九條  物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為。

鼓勵和支持物業(yè)行業(yè)協(xié)會組織業(yè)務培訓，參與有關技術規(guī)范編制、行業(yè)誠信體系建設等工作。

 

第二章  業(yè)主和業(yè)主組織

 

第十條  業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有以下權利：

（一）提議召開業(yè)主大會會議，參加業(yè)主大會會議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（二）向業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)提出建議或者質詢；

（三）推選業(yè)主代表，并享有被推選權；

（四）依法使用物業(yè)共用部位、共用設施設備，監(jiān)督專項維修資金以及公共收益的管理和使用；

（五）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為；

（六）免費查詢物業(yè)承接查驗、日常管理和共有部分的檔案資料；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行以下義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護以及應對突發(fā)事件等方面的規(guī)章制度；

（三）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

（四）及時交納物業(yè)服務費；

（五）按照不動產(chǎn)權屬證書載明的用途使用物業(yè)；

（六）安全使用房屋；

（七）配合、支持物業(yè)服務企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務合同實施的物業(yè)管理活動；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

第十二條  符合首次業(yè)主大會會議召開條件，但未及時召開的，建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請召開首次業(yè)主大會會議。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到申請之日起四十五日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會會議籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

老舊小區(qū)成立首次業(yè)主大會所需的信息資料，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責查詢，有關部門應當依法予以配合。

第十三條  首次業(yè)主大會籌備組一般由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會代表組成，成員人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

籌備組應當自成立之日起十五日內(nèi)，將成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公布。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調解決。

第十四條  首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由建設單位按照物業(yè)總建筑面積每平方米零點三元且總額不少于二萬元，最高不超過十萬元的標準承擔。建設單位應當在住宅小區(qū)綜合查驗前，將籌備經(jīng)費存入住宅小區(qū)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定的銀行賬戶。

老舊小區(qū)的首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌解決。

首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費應當專款專用，使用情況于業(yè)主大會召開后十日內(nèi)，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開。

第十五條  業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用專項維修資金；

（六）聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告、財務報告；

（七）聽取和審議物業(yè)服務企業(yè)的工作報告、財務報告；

（八）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（九）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的有關事項，確定業(yè)主委員會委員工作津貼或者補助的標準；

（十）確定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（十一）籌集專項維修資金；

（十二）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（十三）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（十四）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應當由業(yè)主共同決定的其他事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第十一項至第十三項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

提倡運用信息化技術，改進業(yè)主大會集體討論、征求意見和投票表決方式。

第十六條  業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會工作和物業(yè)管理實施情況，報告業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和公共收益的分配與使用情況，制作、保存業(yè)主大會會議記錄；

（三）擬定物業(yè)服務企業(yè)選聘、續(xù)聘、解聘方案并提請業(yè)主大會決定，根據(jù)業(yè)主大會的決定代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)訂立、解除物業(yè)服務合同；

（四）擬定公共收益的使用、管理方案，提請業(yè)主大會決定；

（五）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（七）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費以及其他有關費用；

（八）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（九）調解物業(yè)使用、維護和管理等方面的糾紛；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十七條  業(yè)主委員會及其委員不得有下列行為：

（一）阻撓業(yè)主大會行使職權，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）違反規(guī)定使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

（三）煽動業(yè)主拒繳物業(yè)服務費，散布不利于物業(yè)管理的虛假信息，打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人；

（四）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自與物業(yè)服務企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務合同；

（六）騙取、挪用、侵占專項維修資金或者公共收益；

（七）索取或者違法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關系的業(yè)主提供的財物或者其他利益；

（八）向物業(yè)服務企業(yè)兜銷商品、承攬業(yè)務，牟取不當利益；

（九）其他侵害業(yè)主合法權益的行為。

第十八條  業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。鼓勵中國共產(chǎn)黨黨員、具備專業(yè)知識的業(yè)主參選業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會設主任一人、副主任一至兩人，由業(yè)主委員會推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長期公開、及時更新業(yè)主委員會委員名單、職責分工和聯(lián)系方式。

第十九條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導業(yè)主定期對業(yè)主委員會履職情況進行評估，并將評估結果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

業(yè)主委員會主任、副主任每年應當向業(yè)主大會書面述職。

第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會不依法履行職責或者作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正，受侵害的業(yè)主也可以依法請求人民法院撤銷決定。

第二十一條  業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，每屆任期一般不超過五年，委員可以連選連任。

業(yè)主委員會任期屆滿的九十日以前，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下，組織換屆選舉。換屆籌備組參照首次業(yè)主大會人員組成。

業(yè)主委員會不依法履行職責逾期不改正或者不能正常履行職責或者委員實際不足總人數(shù)半數(shù)的，業(yè)主可以依法提議召開業(yè)主大會會議重新選舉，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當予以指導和協(xié)助。

第二十二條  實行業(yè)主委員會換屆和業(yè)主委員會主任離任經(jīng)濟責任審計制度。對業(yè)主反映強烈的事項，應當開展專項審計，審計結果應當予以公示，審計費用可以在業(yè)主共有資金中支出。

第二十三條   有下列情形之一的，所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在充分征求業(yè)主意見基礎上，協(xié)調建立物業(yè)管理委員會：

（一）新交付物業(yè)服務項目具備召開首次業(yè)主大會會議條件，但未能按照本條例規(guī)定成立業(yè)主大會或者未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

（二）已經(jīng)劃分物業(yè)管理區(qū)域但尚未實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的；

（三）業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的。

第二十四條  物業(yè)管理委員會組織業(yè)主依法決定有關共有和共同管理權利的重大事項，推進成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會存續(xù)期限一般不超過三年。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，物業(yè)管理委員會按照規(guī)定辦理移交手續(xù)后解散。

第二十五條  物業(yè)管理委員會一般由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會或者村民委員會、建設單位各指派一名代表和業(yè)主代表組成，委員人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于委員會總人數(shù)的二分之一。

物業(yè)管理委員會設主任一名、副主任若干名。主任由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指派的代表擔任。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自物業(yè)管理委員會成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布其委員名單。

 

第三章  前期物業(yè)管理

 

第二十六條  新建物業(yè)實行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位依法選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

建設單位應當在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，對前期物業(yè)管理的內(nèi)容予以約定。

第二十七條  物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等，其配置按照省規(guī)定的標準執(zhí)行。

分期開發(fā)建設的項目，物業(yè)服務用房規(guī)劃在后期建設的，建設單位應當在本期物業(yè)交付使用前，提供符合使用標準的物業(yè)服務臨時用房。

老舊小區(qū)未配建物業(yè)服務用房的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府統(tǒng)籌解決。

第二十八條  建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用，物業(yè)服務合同終止后依法移交給業(yè)主委員會。

前期物業(yè)管理開辦費標準由市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門會同發(fā)展改革部門制定。

第二十九條  新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位，應當按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗；未進行承接查驗的，不得交付使用。物業(yè)服務企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)。

在物業(yè)承接查驗過程中和辦理承接手續(xù)時，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位可以邀請業(yè)主代表、行業(yè)專家、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府參加，并接受其監(jiān)督。縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到邀請后，應當派員參加。物業(yè)服務企業(yè)應當依法辦理承接查驗備案手續(xù)，并將承接查驗情況在交房時書面告知業(yè)主。

第三十條  建設單位在辦理承接查驗時，應當與前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，按照國家和省有關規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)使用、維護、管理必需的有關資料。

物業(yè)交付時，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。

前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備以及有關資料移交業(yè)主委員會；無業(yè)主委員會的，應當移交物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管。

第三十一條  前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務企業(yè)退出的，新物業(yè)服務企業(yè)進入前，由建設單位承擔相應管理責任。

建設單位已經(jīng)注銷或者無法承擔相應管理責任的，前期物業(yè)服務企業(yè)退出的九十日以前，應當書面告知業(yè)主、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

 

第四章  物業(yè)服務

 

第三十二條  物業(yè)服務企業(yè)應當具備獨立法人資格，擁有相應的專業(yè)技術人員，具備為業(yè)主提供物業(yè)管理專業(yè)服務的能力。物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格按照國家有關物業(yè)服務規(guī)范和標準提供服務，并積極拓展增值服務，接受業(yè)主監(jiān)督。

物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目，應當向項目所在地的縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。

第三十三條  物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利：

（一）根據(jù)有關法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理；

（二）依照有關規(guī)定和物業(yè)服務合同約定收取物業(yè)服務費用；

（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權利。

第三十四條  物業(yè)服務企業(yè)應當履行以下義務：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，提供清潔衛(wèi)生、公共綠化補植養(yǎng)護、停車秩序維護等基本服務；

（二）依法維護、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、電梯等共用設施設備，排查建筑物體空中墜落等風險隱患；

（三）建檔保存物業(yè)有關資料；

（四）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

（五）按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務費、公共收益的收支情況；

（六）接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務；

（七）協(xié)助有關部門提供社區(qū)服務，開展社區(qū)文化和便民服務等活動；

（八）及時向業(yè)主委員會、物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府告知更換物業(yè)項目負責人情況；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

第三十五條  物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備；

（二）擅自改變物業(yè)服務用房的用途；

（三）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域；

（四）不按照規(guī)定移交資料和財物；

（五）挪用專項維修資金；

（六）侵占屬于業(yè)主共有的公共收益；

（七）泄露業(yè)主個人信息；

（八）強制業(yè)主、物業(yè)使用人購買其提供或者指定的商品或者服務；

（九）將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)全部物業(yè)管理一并委托他人或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉委托給他人，但是將專項服務業(yè)務委托給專業(yè)服務企業(yè)除外；

（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第三十六條  市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門建立物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理機制。住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以委托第三方評估機構對物業(yè)項目交接和承接查驗、物業(yè)服務標準、物業(yè)服務質量、物業(yè)服務費用測算、參與社區(qū)治理情況等事項進行評估。

第三方評估機構應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

第三十七條  物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長期公開、及時更新下列信息：

（一）物業(yè)服務項目負責人員的姓名、職務、聯(lián)系方式等；

（二）物業(yè)服務內(nèi)容和標準、收費項目和標準等；

（三）電梯維護保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系電話和應急處置措施等；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定以及物業(yè)服務合同約定應當向業(yè)主公開的其他信息。

第三十八條  突發(fā)公共事件應對期間，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當服從、配合執(zhí)行各項應急管理措施。發(fā)現(xiàn)違反應急管理措施的行為，應當及時報有關部門依法處理。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)開展突發(fā)公共事件應對工作給予必要的物資和資金支持。

第三十九條  物業(yè)服務收費應當按照有關規(guī)定實行政府指導價和市場調節(jié)價。

實行政府指導價的，發(fā)展改革部門應當會同住房和城鄉(xiāng)建設主管部門根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平以及人均收入等制定收費標準，并向社會公布。每三年對收費標準進行評估，根據(jù)評估結果和經(jīng)濟運行情況，決定是否調整收費標準。確需調整的，按照規(guī)定的定價權限和程序予以調整。

實行市場調節(jié)價的，物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)參照政府指導價在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)不得擅自調整約定的收費標準。

第四十條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的水、電費用需要分攤的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照收費周期及時向業(yè)主公開用量、單價、金額等情況，由業(yè)主按照約定方式分攤；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例分攤。

第四十一條  物業(yè)服務企業(yè)應當將不低于實收物業(yè)服務費百分之十的比例獨立建賬，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)撤出后，將剩余部分按有關規(guī)定移交。

第四十二條  業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務企業(yè)自行提供的服務，不得向業(yè)主收取費用。

業(yè)主在轉讓物業(yè)時，應當結清物業(yè)服務費等有關費用。

第四十三條  已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費自交付之日起由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥有關交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當理由不辦理有關交付手續(xù)的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥有關交付手續(xù)為準。

第四十四條  物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受有關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)服務費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業(yè)費。

業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)未約定預收物業(yè)服務費期限的，預收期限不得超過六個月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過物業(yè)服務合同期限。

第四十五條  物業(yè)服務合同期限屆滿的九十日以前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理委員會組織業(yè)主行使業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。

決定續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同；決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。

物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)提供服務的，原合同繼續(xù)有效，但合同期限為不定期。

第四十六條  利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的公共收益，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

公共收益的使用，物業(yè)服務合同有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權業(yè)主委員會決定。

物業(yè)公共經(jīng)營收益單獨列賬，公共經(jīng)營收益財務賬目實行定期審計和公示制度，接受業(yè)主的監(jiān)督。審計費用從公共收益中列支。

 

第五章  物業(yè)使用與維護

 

第四十七條   物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋建筑主體、承重結構；

（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約或者未經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途；

（五）擅自改變房屋外觀；

（六）在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

（八）損壞公共安全防護設施設備、公共綠化及其附屬設施；

（九）焚燒垃圾，違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物；

（十）占用、堵塞、封閉消防通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散的行為；

（十一）違反規(guī)定擺攤設點、占道經(jīng)營；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十三）從建筑物中拋擲物品；

（十四）在建筑物公共通道、樓梯間、安全出口、消防通道等影響通行的區(qū)域停放電動自行車，違反用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電；

（十五）違反國家消防安全管理規(guī)定擅自設置電動車充電裝置；

（十六）違反規(guī)定燃放煙花爆竹；

（十七）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當勸阻、制止；勸阻、制止無效的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當及時報告有關部門，有關部門應當依法處理。

第四十八條  業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業(yè)服務企業(yè)應當加強巡查，及時制止違規(guī)裝飾裝修行為；對拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)應當立即報告有關部門。

第四十九條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，占用共有道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于業(yè)主共有，應當優(yōu)先供給業(yè)主、物業(yè)使用人使用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈。人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應當保障該人民防空工程的停車管理和維護管理的必要支出。

違反管理規(guī)約，占用公共場地停放機動車，經(jīng)勸阻后拒不改正的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當向有關部門報告，有關部門應當依法處理。

第五十條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位不足時，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以提出對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、道路、廣場等公用設施的改造方案，經(jīng)業(yè)主大會通過后報有關部門批準。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已經(jīng)成立業(yè)主大會的，機動車位施劃方案以及有關收費管理事項由業(yè)主大會決定，物業(yè)服務企業(yè)組織實施；尚未成立業(yè)主大會已經(jīng)實行物業(yè)管理的，由前期物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)臨時管理規(guī)約征求業(yè)主意見后組織實施；未實行物業(yè)管理的，由居民委員會、村民委員會征求業(yè)主意見后組織實施。

自然資源規(guī)劃、消防救援、公安機關交通管理、城市管理等部門和單位應當加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位施劃的指導。

第五十一條  業(yè)主應當按照國家、省有關規(guī)定交納專項維修資金。建設單位自持、出租住房的，住房專項維修資金由建設單位交納。

業(yè)主轉讓物業(yè)時，其名下的專項維修資金余額隨物業(yè)一并轉讓。

單次維修、更新、改造涉及的有關業(yè)主應當分攤的費用賬戶余額不足的，相關業(yè)主應當補足。

住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同同級財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

第五十二條  發(fā)生下列危及安全情形之一，需要使用專項維修資金的，可以直接申請使用：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全或者存在安全隱患經(jīng)電梯檢驗檢測機構確認的；

（三）消防設施損壞嚴重或者存在安全隱患并由公安機關或者消防救援機構出具整改通知書的；

（四）公共護欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（五）樓體外立面有脫落危險的；

（六）專用排水、排污設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（七）其他危及房屋安全的情形。

申請專項維修資金，由物業(yè)服務企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會、有關業(yè)主同意或者由業(yè)主委員會、有關業(yè)主提出應急處置方案，報專項維修資金代管或者監(jiān)管部門審核同意。居民委員會、村民委員會和業(yè)主委員會派員共同監(jiān)督專項維修資金的使用，物業(yè)服務企業(yè)不得直接使用專項維修資金。

應急維修費用應當向業(yè)主公示，并從有關業(yè)主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

 

第六章  法律責任

 

第五十三條  違反本條例第十七條規(guī)定，業(yè)主委員會及其委員實施禁止性行為的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令改正；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十四條  違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)有下列情形的，按照以下規(guī)定處理：

（一）違反本條例第三十五條第一項、第二項規(guī)定，擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、公用設施設備的，或者擅自改變物業(yè)服務用房用途的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

（二）違反本條例第三十五條第六項規(guī)定，侵占屬于業(yè)主共有的公共收益的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令退還，給予通報批評，沒收違法所得，可以并處挪用、侵占數(shù)額二倍以下罰款。

（三）違反本條例第三十七條第一項、第三項規(guī)定，未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長期公開、及時更新物業(yè)服務項目負責人員的姓名、職務、聯(lián)系方式或者電梯維護保養(yǎng)單位的名稱、聯(lián)系電話和應急處置措施的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下罰款。

（四）違反本條例第三十七條第二項規(guī)定，未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長期公開、及時更新物業(yè)服務內(nèi)容和標準、收費項目和標準的，由發(fā)展改革部門責令限期改正并依法處罰。

第五十五條  違反本條例第四十七條第八項規(guī)定，損壞公共安全防護設施設備、公共綠化及其附屬設施的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，賠償損失，可以處二百元以上一千元以下罰款。

違反本條例第四十七條第十四項規(guī)定，在建筑物公共通道、樓梯間、安全出口、消防通道等影響通行的區(qū)域停放電動自行車，或者違反用電安全要求私拉電線和插座為電動自行車充電的，由消防救援機構責令改正；拒不改正的，處五百元以上一千元以下罰款。

違反本條例第四十七條第十五項規(guī)定，違反國家消防安全管理規(guī)定擅自設置電動車充電裝置的，由消防救援機構責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下罰款。

第五十六條   市、縣、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、住房城鄉(xiāng)建設主管部門和其他有關部門及其工作人員在住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中，有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等行為的，依法給予處分。

第五十七條   違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十八條   本條例規(guī)定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權的規(guī)定應當由其他執(zhí)法主體實施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

 

第七章  附 則

 

第五十九條  本條例自2023年6月1日起施行。