池州市住宅小區物業管理條例

池州市住宅小區物業管理條例

（2022年12月21日池州市第五屆人民代表大會常務委員會

第八次會議通過  2023年3月31日安徽省第十四屆

人民代表大會常務委員會第一次會議批準）

 

 

目  錄

 

第一章  總  則

第二章  業主和業主組織

第三章  前期物業管理

第四章  物業服務

第五章  物業使用與維護

第六章  法律責任

第七章  附  則

 

第一章  總 則

 

第一條  為了規范住宅小區物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，營造良好的生活環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本條例適用于本市行政區域內住宅小區物業管理活動及其監督管理。

第三條  物業管理應當遵循黨建引領、業主自治、社區治理、專業服務、依法監管相結合的原則。

第四條  市和縣、區人民政府應當加強對住宅小區物業管理工作的組織領導，將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，協調解決物業管理工作中的突出問題。

市和縣、區人民政府應當有序推進實施老舊住宅小區改造，支持完善停車位和加裝電梯、充電樁等配套基礎設施建設，改善業主居住環境，促進規范物業管理。

各開發區和風景區管委會應當按照有關規定做好物業管理工作。

第五條  市和縣、區人民政府住房和城鄉建設主管部門負責物業管理活動的監督管理工作，與有關行政管理部門建立工作聯動機制，履行下列職責：

（一）擬定、制定和宣傳物業管理活動的有關政策措施，指導依法開展物業管理有關工作；

（二）依職權組織制定物業服務質量標準和技術規范；

（三）指導、監督和管理物業管理招投標活動，指導和規范物業管理市場行為，協調處理物業管理糾紛與投訴；

（四）管理建筑物及其附屬設施的維修資金（以下簡稱專項維修資金），監督專項維修資金的使用；

（五）加強對物業服務企業規范經營的常態管理，建立物業服務質量評價機制；

（六）建立健全物業管理誠信檔案制度，健全行業信用體系；

（七）建立物業管理信息化系統；

（八）監督建設單位履行建筑工程質量保修責任；

（九）負責物業服務合同、管理規約、物業承接查驗、業主大會以及業主委員會有關材料備案和物業配套用房核驗工作；

（十）組織開展物業管理業務培訓；

（十一）法律、法規規定的其他職責。

第六條  市和縣、區人民政府有關行政管理部門或者單位應當按照下列規定做好住宅小區物業管理的監督管理工作：

（一）城市管理部門負責查處違法占道經營、擺攤設點、飼養家禽等行為，處罰擅自改變房屋承重結構或者外立面、在外墻開門窗、開挖地下空間、搭建建筑物構筑物、砍伐移植樹木、占用和毀壞綠地等違法行為；

（二）公安機關負責查處影響公共安全的違法行為，參與交通安全事故的處理，做好流動人口監督管理等工作；

（三）消防救援機構負責監督管理影響消防設施、消防通道安全的行為和消防檢查；

（四）市場監管部門負責監督檢查電梯等特種設備的安全，查處物業服務違反法律、法規的收費行為；

（五）生態環境保護部門負責環境保護工作的監督管理，查處違反環保法律、法規的行為；

（六）自然資源規劃部門負責物業服務用房規劃的核實以及違法建設的認定；

（七）人民防空部門負責監督管理人防工程設施設備的建設與使用；

（八）發展改革部門負責制定物業服務收費政府指導價，指導制定物業服務收費標準；

司法行政、財政、應急管理、民政、經信、衛生健康等部門按照各自職責，做好有關監督管理工作。

第七條  街道辦事處、鄉鎮人民政府履行下列職責：

（一）指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉和換屆；

（二）指導和監督業主大會、業主委員會、物業服務企業開展工作；

（三）協調物業管理與社區管理、服務之間的關系，調處物業管理活動中的糾紛；

（四）協調和監督物業服務企業的交接；

（五）指導開展業主委員會換屆審計以及業主委員會主任離任經濟責任審計工作；

（六）協調和監督老舊小區物業管理；

（七）法律、法規規定的其他職責。

居民委員會、村民委員會應當協助和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府做好本轄區的物業管理工作。

第八條  建立健全在社區、村黨組織領導下的小區黨支部、居民委員會、村民委員會、業主委員會、業主代表和物業服務企業議事協調機制，加強社區、物業黨建聯建，統籌推進社區治理和物業管理。

第九條  物業管理行業協會應當加強行業自律，規范行業經營行為。

鼓勵和支持物業行業協會組織業務培訓，參與有關技術規范編制、行業誠信體系建設等工作。

 

第二章  業主和業主組織

 

第十條  業主在物業管理活動中享有以下權利：

（一）提議召開業主大會會議，參加業主大會會議，提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（二）向業主委員會、物業服務企業提出建議或者質詢；

（三）推選業主代表，并享有被推選權；

（四）依法使用物業共用部位、共用設施設備，監督專項維修資金以及公共收益的管理和使用；

（五）要求其他業主、物業使用人停止違反共同利益的行為；

（六）免費查詢物業承接查驗、日常管理和共有部分的檔案資料；

（七）法律、法規規定的其他權利。

第十一條  業主在物業管理活動中履行以下義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則，執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（二）遵守物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的規章制度；

（三）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（四）及時交納物業服務費；

（五）按照不動產權屬證書載明的用途使用物業；

（六）安全使用房屋；

（七）配合、支持物業服務企業按照管理規約、物業服務合同實施的物業管理活動；

（八）法律、法規規定的其他義務。

業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

第十二條  符合首次業主大會會議召開條件，但是未及時召開的，建設單位、前期物業服務企業或者業主可以向街道辦事處或者鄉鎮人民政府書面申請召開首次業主大會會議。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起四十五日內，組織成立業主大會會議籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

老舊小區成立首次業主大會所需的信息資料，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責查詢，有關部門應當依法予以配合。

第十三條  首次業主大會籌備組一般由業主代表、建設單位代表、街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會代表組成，成員人數應當為五至十一人的單數。

籌備組中的業主代表由街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會組織業主推薦產生，所占比例不得低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任。

籌備組應當自成立之日起十五日內，將成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行公布。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府協調解決。

第十四條  首次業主大會會議籌備經費由建設單位按照物業總建筑面積每平方米零點三元且總額不少于二萬元、最高不超過十萬元的標準承擔。建設單位應當在住宅小區綜合查驗前，將籌備經費存入住宅小區所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定的銀行賬戶。

老舊小區的首次業主大會會議籌備經費由街道辦事處或者鄉鎮人民政府統籌解決。

首次業主大會會議籌備經費應當專款專用，使用情況于業主大會召開后十日內，由籌備組在物業管理區域內顯著位置公開。

第十五條  業主大會依法決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）選聘、續聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用專項維修資金；

（六）聽取和審議業主委員會的工作報告、財務報告；

（七）聽取和審議物業服務企業的工作報告、財務報告；

（八）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；

（九）決定業主大會、業主委員會工作經費的有關事項，確定業主委員會委員工作津貼或者補助的標準；

（十）確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（十一）籌集專項維修資金；

（十二）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（十三）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（十四）法律法規或者管理規約確定應當由業主共同決定的其他事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第十一項至第十三項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

提倡運用信息化技術，改進業主大會集體討論、征求意見和投票表決方式。

第十六條  業主委員會是業主大會的執行機構，接受業主大會和業主的監督，履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告業主委員會工作和物業管理實施情況，報告業主大會、業主委員會工作經費和公共收益的分配與使用情況，制作、保存業主大會會議記錄；

（三）擬定物業服務企業選聘、續聘、解聘方案并提請業主大會決定，根據業主大會的決定代表業主與物業服務企業訂立、解除物業服務合同；

（四）擬定公共收益的使用、管理方案，提請業主大會決定；

（五）及時了解業主、物業使用人、物業服務企業的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（六）監督管理規約的實施；

（七）督促業主交納物業服務費以及其他有關費用；

（八）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（九）調解物業使用、維護和管理等方面的糾紛；

（十）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

第十七條  業主委員會及其委員不得有下列行為：

（一）阻撓業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定；

（二）違反規定使用業主大會或者業主委員會印章；

（三）煽動業主拒繳物業服務費，散布不利于物業管理的虛假信息，打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人；

（四）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；

（五）未經業主大會決定，擅自與物業服務企業簽訂或者解除物業服務合同；

（六）騙取、挪用、侵占專項維修資金或者公共收益；

（七）索取或者違法收受建設單位、物業服務企業、維修保養等單位或者有利害關系的業主提供的財物或者其他利益；

（八）向物業服務企業兜銷商品、承攬業務，牟取不當利益；

（九）其他侵害業主合法權益的行為。

第十八條  業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。鼓勵中國共產黨黨員、具備專業知識的業主參選業主委員會委員。

業主委員會設主任一人、副主任一至兩人，由業主委員會推選產生。

業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置長期公開、及時更新業主委員會委員名單、職責分工和聯系方式。

第十九條  街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主定期對業主委員會履職情況進行評估，并將評估結果在物業管理區域內顯著位置公示。

業主委員會主任代表業主委員會每年應當向業主大會書面述職。

第二十條  業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，縣區住房和城鄉建設主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業主。

業主大會、業主委員會不依法履行職責或者作出的決定侵害業主合法權益的，縣區住房和城鄉建設主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，受侵害的業主也可以依法請求人民法院撤銷決定。

第二十一條  業主委員會任期由業主大會議事規則確定，每屆任期一般不超過五年，委員可以連選連任。

業主委員會任期屆滿的九十日以前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉。換屆籌備組參照首次業主大會人員組成。

業主委員會不依法履行職責逾期不改正或者不能正常履行職責或者委員實際不足總人數半數的，業主可以依法提議召開業主大會會議重新選舉，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當予以指導和協助。

第二十二條  實行業主委員會換屆和業主委員會主任離任經濟責任審計制度。對業主反映強烈的事項，應當開展專項審計，審計結果應當予以公示，審計費用可以在公共收益中支出。

第二十三條  有下列情形之一的，所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在充分征求業主意見基礎上，協調組織建立物業管理委員會：

（一）新交付物業服務項目具備召開首次業主大會會議條件，但是未能按照本條例規定成立業主大會或者未能選舉產生業主委員會的；

（二）老舊小區需要實施物業管理的；

（三）業主委員會任期屆滿未能選舉產生新的業主委員會的。

第二十四條  物業管理委員會組織業主依法決定有關共有和共同管理權利的重大事項，推進成立業主大會、選舉業主委員會。

物業管理委員會臨時代替業主委員會開展工作，存續期限一般不超過三年。業主委員會選舉產生后，物業管理委員會按照規定辦理移交手續后解散。

第二十五條  物業管理委員會一般由街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會或者村民委員會、建設單位各指派一名代表和業主代表組成，委員人數應當為五至十一人的單數，其中業主代表所占比例不得低于委員會總人數的二分之一。

物業管理委員會設主任一名、副主任一至兩人。主任由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指派的代表擔任。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自物業管理委員會成立之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公布其委員名單。

第三章  前期物業管理

 

第二十六條  新建物業實行前期物業管理。在業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位依法選聘物業服務企業實施前期物業管理。

建設單位應當在銷售物業前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘物業服務企業實施前期物業管理。

建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同，對前期物業管理的內容予以約定。

第二十七條  物業服務用房包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等，其配置按照省規定的標準執行。

分期開發建設的項目，物業服務用房規劃在后期建設的，建設單位應當在本期物業交付使用前，提供符合使用標準的物業服務臨時用房。

老舊小區未配建物業服務用房的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府統籌解決。

第二十八條  建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用，物業服務合同終止后依法移交給業主委員會。

前期物業管理開辦費標準由市住房和城鄉建設主管部門會同發展改革部門制定。

第二十九條  新建物業交付使用前，物業服務企業和建設單位，應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗；未進行承接查驗的，不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。

在物業承接查驗過程中和辦理承接手續時，物業服務企業和建設單位可以邀請業主代表、行業專家、縣區住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府參加，并接受其監督。縣區住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府接到邀請后，應當派員參加。物業服務企業應當依法辦理承接查驗備案手續，并將承接查驗情況在交房時書面告知業主。

第三十條  辦理承接查驗時，建設單位應當與前期物業服務企業簽訂物業承接查驗協議，按照國家和省有關規定向物業服務企業移交物業使用、維護、管理必需的有關資料。

物業交付時，建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況在物業管理區域內顯著位置進行公示。

前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備以及有關資料移交業主委員會；無業主委員會的，應當移交物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府代管。

第三十一條  前期物業管理期間，物業服務企業退出的，新物業服務企業進入前，由建設單位承擔相應管理責任。

建設單位已經注銷或者無法承擔相應管理責任的，前期物業服務企業退出的九十日以前，應當書面告知業主、街道辦事處或者鄉鎮人民政府。

 

第四章  物業服務

 

第三十二條  物業服務企業應當具備獨立法人資格，擁有相應的專業技術人員，具備為業主提供物業管理專業服務的能力。物業服務企業應當嚴格按照國家有關物業服務規范和標準提供服務，并積極拓展增值服務，接受業主監督。

物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目，應當向項目所在地的縣、區住房和城鄉建設主管部門備案。

第三十三條  物業服務企業享有以下權利：

（一）根據有關法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及其環境、秩序進行管理；

（二）依照有關規定和物業服務合同約定收取物業服務費用；

（三）制止違反物業管理規約的行為；

（四）法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。

第三十四條  物業服務企業應當履行以下義務：

（一）提供清潔衛生、公共綠化補植養護、停車秩序維護等基本服務；

（二）依法維護、管理物業管理區域內的消防、電梯等共用設施設備，排查建筑物、構筑物空中墜落等風險隱患；

（三）建檔保存物業有關資料；

（四）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；

（五）按照規定每年公布物業服務費、公共收益的收支情況；

（六）接受業主和業主委員會的監督，聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；

（七）協助有關部門提供社區服務，開展社區文化和便民服務等活動；

（八）及時向業主委員會、物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府告知更換物業項目負責人情況；

（九）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

第三十五條  物業服務企業不得有下列行為：

（一）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；

（二）擅自改變物業服務用房的用途；

（三）擅自撤離物業管理區域；

（四）不按照規定移交資料和財物；

（五）挪用專項維修資金；

（六）侵占屬于業主共有的公共收益；

（七）泄露業主個人信息；

（八）強制業主、物業使用人購買其提供或者指定的商品、服務；

（九）將物業服務區域內全部物業管理一并委托他人或者將全部物業服務支解后分別轉委托給他人，但是將專項服務業務委托給專業服務企業除外；

（十）法律、法規禁止的其他行為。

第三十六條  住房和城鄉建設主管部門、業主大會、業主委員會可以委托第三方評估機構對物業項目交接和承接查驗、物業服務標準、物業服務質量、物業服務費用測算、參與社區治理情況等事項進行評估。

第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

第三十七條  物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置長期公開、及時更新下列信息：

（一）物業服務項目負責人員的姓名、職務、聯系方式等；

（二）物業服務內容和標準、收費項目和標準等；

（三）電梯維護保養單位的名稱、聯系電話和應急處置措施等；

（四）法律、法規、規章規定以及物業服務合同約定應當向業主公開的其他信息。

第三十八條  突發公共事件應對期間，業主大會、業主委員會、物業服務企業應當服從、配合執行各項應急管理措施。發現違反應急管理措施的行為，應當及時報有關部門依法處理。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主委員會、物業服務企業開展突發公共事件應對工作給予必要的物資和資金支持。

第三十九條  物業服務收費應當按照有關規定實行政府指導價和市場調節價。

實行政府指導價的，發展改革部門應當會同住房和城鄉建設主管部門根據當地經濟發展水平以及人均收入等制定收費標準，并向社會公布。每三年對收費標準進行評估，根據評估結果和經濟運行情況，決定是否調整收費標準。確需調整的，按照規定的定價權限和程序予以調整。

實行市場調節價的，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業主和物業服務企業參照政府指導價在物業服務合同中約定。物業服務企業不得擅自調整約定的收費標準。

第四十條  物業管理區域內共有部分的水、電費用需要分攤的，物業服務企業應當按照收費周期及時向業主公開用量、單價、金額等情況，由業主按照約定方式分攤；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例分攤。

第四十一條  物業服務企業應當將不低于實收物業服務費百分之十的比例獨立建賬，專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修養護，每年公布一次收支使用情況，接受業主監督。物業服務企業撤出后，將剩余部分按有關規定移交。

第四十二條  業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。物業服務合同未約定或者未經業主同意，物業服務企業自行提供的服務，不得向業主收取費用。

已交付業主的物業，物業服務費自交付之日起由業主承擔。未交付業主的物業，物業服務費由建設單位承擔。

業主在轉讓物業時，應當結清物業服務費等有關費用。

第四十三條  物業服務企業已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受有關物業服務為由拒絕支付物業服務費。

業主違反約定逾期不支付物業服務費的，物業服務企業可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務企業可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務企業不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業服務費。

業主與物業服務企業未約定預收物業服務費期限的，預收期限不得超過六個月。雙方另有約定的除外，但是約定的期限不得超過物業服務合同期限。

第四十四條  物業服務合同期限屆滿的九十日以前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定續聘或者重新選聘物業服務企業。未成立業主大會的，由物業管理委員會組織業主行使業主大會和業主委員會職責，決定續聘或者重新選聘物業服務企業。

決定續聘物業服務企業的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿前與物業服務企業續簽物業服務合同；決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。

物業服務合同期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者重新選聘物業服務企業的決定，物業服務企業繼續提供服務的，原合同繼續有效，但合同期限為不定期。

第四十五條  利用業主的共有部分產生的公共收益，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。

公共收益的使用，物業服務合同有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，由業主大會或者業主大會授權業主委員會決定。

物業公共收益單獨列賬，財務賬目實行定期審計和公示制度，接受業主的監督。審計費用從公共收益中列支。

 

第五章  物業使用與維護

 

第四十六條  物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋建筑主體、承重結構；

（二）侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）違反法律、法規、管理規約或者未經有利害關系的業主同意，改變建筑物及其附屬設施的用途；

（五）擅自改變房屋外觀；

（六）在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音；

（八）損壞公共安全防護設施設備、公共綠化及其附屬設施；

（九）焚燒垃圾，違反規定傾倒垃圾、污水和雜物；

（十）占用、堵塞、封閉消防通道、安全出口或者其他妨礙安全疏散的行為；

（十一）違反規定擺攤設點、占道經營；

（十二）違反規定飼養動物；

（十三）從建筑物中拋擲物品；

（十四）在建筑物公共門廳、樓梯間、疏散通道、安全出口、消防車通道及其兩側影響通行的區域、人員密集場所的室內區域停放電動自行車、為電動自行車充電；

（十五）違反用電安全要求,在住宅內充電或者私拉電線和插座充電；

（十六）法律、法規禁止的其他行為。

違反前款規定的，業主委員會、物業服務企業應當勸阻、制止；勸阻、制止無效的，業主委員會、物業服務企業應當及時報告有關部門，有關部門應當依法處理。

第四十七條  業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業應當書面告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業服務企業應當加強巡查，及時制止違規裝飾裝修行為；對拒不改正的，物業服務企業應當立即報告有關部門。

第四十八條  物業管理區域內，占用共有道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于業主共有，應當優先供給業主、物業使用人使用。

物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈。人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應當保障該人民防空工程的停車管理和維護管理的必要支出。

違反管理規約，占用公共場地停放機動車，經勸阻后拒不改正的，業主委員會、物業服務企業應當向有關部門報告，有關部門應當依法處理。

第四十九條  物業管理區域內車庫、車位不足時，業主、業主委員會、物業服務企業可以提出對物業管理區域內的綠地、道路、廣場等公用設施的改造方案，經業主大會通過后報有關部門批準。

物業管理區域內，需要占用業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。

物業管理區域內已經成立業主大會的，機動車位施劃方案以及有關收費管理事項由業主大會決定，物業服務企業組織實施；尚未成立業主大會但是已經實行物業管理的，由前期物業服務企業依據臨時管理規約征求業主意見后組織實施；未實行物業管理的，由居民委員會、村民委員會征求業主意見后組織實施。

自然資源規劃、消防救援、公安機關交通管理、城市管理等部門和單位應當加強對物業管理區域內車位施劃的指導。

第五十條  業主應當按照國家、省有關規定交納專項維修資金。建設單位自持、出租住房需要交納專項維修資金的，住房專項維修資金由建設單位交納。

業主轉讓物業時，其名下的專項維修資金余額隨物業一并轉讓。

單次維修、更新、改造涉及的有關業主應當分攤的費用賬戶余額不足的，相關業主應當補足。

住房和城鄉建設主管部門應當會同同級財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

第五十一條  發生下列危及安全情形之一，需要使用專項維修資金的，可以直接申請使用：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全或者存在安全隱患經電梯檢驗檢測機構確認的；

（三）消防設施損壞嚴重或者存在安全隱患并由公安機關或者消防救援機構出具整改通知書的；

（四）公共護欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；

（五）樓體外立面有脫落危險的；

（六）專用排水、排污設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；

（七）其他危及房屋安全的情形。

申請專項維修資金，由物業服務企業提出建議，經業主委員會、有關業主同意或者由業主委員會、有關業主提出應急處置方案，報專項維修資金代管或者監管部門審核同意。居民委員會、村民委員會和業主委員會派員共同監督專項維修資金的使用，物業服務企業不得直接使用專項維修資金。

應急維修費用應當向業主公示，并從有關業主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

 

第六章  法律責任

 

第五十二條  業主委員會及其委員有違反本條例第十七條規定行為的，由住房和城鄉建設主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府責令改正；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第五十三條  違反本條例規定，物業服務企業有下列情形的，按照以下規定處理：

（一）違反本條例第三十五條第一項規定，擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；違反本條例第三十五條第二項規定，擅自改變物業服務用房用途的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

（二）違反本條例第三十五條第六項規定，侵占屬于業主共有的公共收益的，由住房和城鄉建設主管部門責令退還，給予通報批評。

（三）違反本條例第三十七條第一項規定，未在物業管理區域內顯著位置長期公開、及時更新物業服務項目負責人員的姓名、職務、聯系方式的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一千元以上五千元以下罰款。

（四）違反本條例第三十七條第二項規定，未在物業管理區域內顯著位置長期公開、及時更新物業服務內容和標準、收費項目和標準的，由發展改革部門責令限期改正并依法處罰。

第五十四條  違反本條例第四十六條第八項規定，損壞公共安全防護設施設備的，由公安機關依法處罰。

違反本條例第四十六條第八項規定，損壞公共綠化及其附屬設施的，由城市管理部門責令限期改正，賠償損失，可以處二百元以上一千元以下罰款。

違反本條例第四十六條第十四項、第十五項規定，在建筑物公共門廳、樓梯間、疏散通道、安全出口、消防車通道及其兩側影響通行的區域、人員密集場所的室內區域停放電動自行車、為電動自行車充電的，由消防救援機構責令改正;妨礙安全疏散或者消防車通行的,對單位處五千元以上五萬元以下罰款,對個人處警告或者一百元以上五百元以下罰款;違反用電安全要求的,按照有關法律、法規規定處理。

第五十五條  市、縣、區、鄉鎮人民政府、街道辦事處、住房和城鄉建設主管部門以及其他有關部門及其工作人員在住宅小區物業管理工作中，有濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等行為的，依法給予處分。

第五十六條  違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

 

第七章  附 則

 

第五十七條  本條例自2023年6月1日起施行。

關于《池州市住宅小區物業管理條例

（草案）》的說明

 

——2022年8月30日在池州市第五屆人民代表大會常務委員會第五次會議上

市住房和城鄉建設局局長  付四九

 

市人大常委會：

受市政府委托，現就《池州市住宅小區物業管理條例（草案）》作如下說明。

一、背景依據及起草過程

（一）背景依據。我市于2011年6月10日頒布《池州市主城區物業管理暫行辦法》（池政〔2011〕52號），《辦法》施行以來，對我市物業行業健康、規范發展做出了重要貢獻。在實施期間，國務院修訂了《物業管理條例》，取消了物業企業資質審批制度；住建部出臺了一系列部門規章；《安徽省物業管理條例》于2021年3月26日第三次修訂，我市物業管理工作隨著物業管理行業的發展也出現了一些新情況、新問題，主要表現在以下幾個方面：一是部門和基層履行物業管理職責不到位，相關部門監管職能不明晰，造成小區亂搭建、亂停車、亂裝修、亂堆放等現象頻發；二是業主權利、義務落實不到位，業主大會和業主委員會建設不規范，自治水平低；三是物業服務企業履行服務合同不到位，物業服務質量與業主期待有較大差距，物業收費問題矛盾頻發；四是開發建設遺留問題較多，加之項目竣工交付時，物業承接查驗工作不規范，對后續物業管理工作帶來諸多負面影響；五是物業專項維修資金的歸集、管理和使用制度有待完善等等。

為進一步增強法治治理、發揮政策引領作用，健全新形勢下物業管理工作的制度體系，我局在《辦法》的基礎上，依據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《安徽省物業管理條例》等法律法規，參照周邊地市相關法規，經過多方多輪調研座談，結合池州實際，起草了《池州市住宅小區物業管理條例（草案）》（以下簡稱《條例（草案）》）。

（二）起草過程。2—3月份，為初稿形成階段。根據市人大常委會2022年度立法工作安排和相關工作要求，市住房城鄉建設局全力開展《條例》的起草工作，制定《<條例>立法工作方案》，并于3月23日組織召開《條例》立法工作成員單位動員會議。明確領導小組成員任務分工，收集匯總各成員單位對《條例》立法工作的意見和建議，搭建《條例》章節框架，并參考其他地市物業管理條例的相關資料，于2022年3月形成《條例（草稿）》。4—5月份，為初稿的修改完善階段。充分考慮《條例（草稿）》的針對性和可操作性，我局于2022年4月組織縣區物業主管部門、屬地街道、行業專家等相關人員召開座談研討會，對《條例（草稿）》提出初步修改意見。5月28日，市政府聯系副秘書長，組織市人大常委會城建環資工委、市司法局、市房地產管理處等相關人員赴浙江省金華市、江蘇省常州市、本省六安市，開展《條例》立法調研工作，學習借鑒省內外有關地市先進經驗和做法，完成立法調研工作。根據6月1日市人大法工委立法工作調度會要求，我局于6月2日成立《條例》立法工作專班，邀請省物業行業專家、屬地物業主管部門、法律顧問及物業服務企業等相關人員集中討論研究，梳理歸納近3年來物業管理信訪矛盾糾紛，堅持以問題為導向、提出解決方案和制度設計，對《條例（草稿）》逐條逐款反復推敲論證，進一步增強《條例》的系統性和實用性，形成《條例（征求意見稿）》。6—7月份，為征求意見階段。6月10日，市住房城鄉建設局向各縣（區）人民政府（管委會）、市直有關部門書面征求《條例（征求意見稿）》意見，同時在市政府、市住房城鄉建設局官網進行公示，廣泛收集、整理相關部門及社會公眾反饋意見；并于7月8日組織立法工作成員單位、縣區物業主管部門、屬地街道、社區、業主委員會、行業專家、物業服務企業及業主代表等相關人員召開座談會，對《條例（征求意見稿）》再次逐條逐款研究論證，進一步修訂、完善，形成《條例（草案送審稿）》。

經市住房和城鄉建設局法規科合法性審查，于2022年7月12日報局黨組會議審議通過《條例（草案送審稿）》，隨即將《條例（草案送審稿）》報市市場監督管理局公平性審查和市司法局合法性審查。市司法局于7月18日組織《條例（草案送審稿）》立法專家咨詢論證會，對部分條款進行了修改。7月27日，市政府聯系副秘書長主持召開相關職能部門會議，進一步對《條例（草案送審稿）》會商研究，完善相關條款。8月1日，市司法局出具了《條例（草案送審稿）》的審核報告。8月2日，市政府第8次常務會議討論通過《條例（草案送審稿）》。8月9號，結合市司法局合法性審核報告的建議和市政府常務會議的意見，再次對部分條款進行了修改，形成《條例（草案）》。

二、《條例（草案）》主要內容

《條例（草案）》共七章六十一條，第一章“總則”部分共計11條（第一條至第十一條），主要是立法目的和依據、適用范圍、各級政府、部門職責等。第二章“業主和業主組織”部分共計13條（第十二條至第二十四條），主要是業主權利和義務、業主大會、業主委員會、物業管理委員會等制度規則。第三章“前期物業管理”部分共計9條（第二十五條至第三十三條），主要是前期物業管理的選聘、物業服務用房、前期物業管理開辦費、物業承接查驗、專業經營設備移交等。第四章“物業服務”部分共計16條（第三十四條至第四十九條），主要是物業服務企業的權利、義務和禁止行為、信息公示、物業服務收費、公共收益等內容。第五章“物業使用與維護”部分共計6條（第五十條至第五十五條），主要是物業管理區域內禁止行為、裝飾裝修告知制度、車位的管理和使用、維修資金交存和應急維修資金使用等。第六章“法律責任”部分共計5條（第五十六條至第六十條），主要是規范物業服務企業、業主、物業使用人主體行為等內容。第七章“附則”部分共計1條（第六十一條），主要是法規生效時間。以下對《條例（草案）》主要內容，作如下說明：

（一）明確黨建引領。堅持把黨的政治優勢、組織優勢轉化為城市治理優勢，進一步提高黨組織領導下的物業服務管理和基層治理水平，第三條明確了黨建引領導向。

（二）理順管理體制。針對當前職責不清、權責不明、監管不力的問題，第五條、第六條明確市、縣物業管理行政主管部門職責；第七條細化相關行業主管部門職責，推進行政執法進小區；第八條、第九條為夯實基層社區治理職責。

（三）規范業主委員會工作。針對業主委員會運作不規范引發的一系列問題，明確業主委員會成員條件、人員組成，加強黨組織對業委會的領導。要求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府在業委會的成立、履職、換屆工作中予以監督和指導，落實屬地政府主體責任。

（四）完善物業承接查驗制度。針對開發建設遺留問題多，造成后期物業服務管理工作矛盾多的現象，第二十八條明確街道辦事處、鄉（鎮）人民政府必須派員參加承接查驗工作并進行監督，以確保承接查驗工作落實到位，減少后續矛盾糾紛。

（五）規范物業服務行為。針對物業服務企業履行服務合同不到位，引發業主與物業服務企業之間諸多矛盾的問題，第三十六條至第三十八條明確物業服務企業的權利、義務和禁止行為；第四十條規定物業服務企業信息公開、公示的內容，充分保障業主的知情權和監督權，做到“明明白白消費”。

（六）規范物業服務費的交納。針對當前物業服務費欠繳現象突出，繼而激化業主與物業服務企業之間的矛盾，第十三條明確了業主交納物業服務費的義務；針對日常物業管理中較為常見的“空置房”物業費問題，第四十六條明確已交付業主的物業，物業服務費自交付之日起由業主承擔。同時，第四十七條明確物業服務企業不得以停止交房、供水、供電、供氣等行為對業主催交物業服務費。

（七）明確應急維修資金使用辦法。在日常物業管理工作中，物業專項維修資金應急使用引發的矛盾糾紛不在少數，為了讓物業專項維修資金應急使用更加規范、落到實處，第五十五條明確了物業專項維修資金應急使用情形和程序。

三、創新性條款

實踐中，前期物業服務階段由于客觀上尚未成立業主大會、業主委員會，建設單位和物業企業的違規行為難以受到有效監督，業主權益保障較難，因此結合《安徽省“皖美紅色物業”建設三年行動方案》要求，創新設立了物業管理委員會制度（第二十一條至第二十四條明確物業管理委員會設立和終止、人員的組成、職責、議事規則和作出決定程序，發揮業主自治能力，落實屬地物業管理責任）。

以上說明連同法規草案，提請市人大常委會審議。

關于《池州市住宅小區物業管理條例

（草案修改稿）》審議結果及

論證修改情況的報告

 

——2022年12月21日在池州市第五屆人民代表大會常務委員會第八次會議上

市人大法制委員會副主任委員  吳  軍

 

市人大常委會：

10月27日，市五屆人大常委會第六次會議審議了《池州市住宅小區物業管理條例（草案修改稿）》（以下簡稱“修改稿”），常委會組成人員對首輪修改工作予以肯定，同時也提出了新的修改意見和建議。11月上旬，法工委委托部分司法機關、仲裁機構、律師事務所和法律顧問、立法專家顧問結合住宅小區物業管理涉訴事項對罰則等重點問題進行研究。12月上旬，省人大常委會法工委對修改稿進行了審查并提出修改意見。12月中旬，公告征求社會公眾意見；召開座談會，聽取市直有關部門、貴池區住建局、街道、居委會、基層立法聯系點和物業行業協會、物業服務企業負責人以及部分立法專家顧問、人大代表、業主代表的意見。法工委匯總、梳理收集意見建議60余條，經認真研究論證、修改完善，形成《池州市住宅小區物業管理條例（草案表決初稿）》。12月19日上午，市人大法制委進行了統一審議，再次完善，形成了《池州市住宅小區物業管理條例（草案表決稿）》（以下簡稱“表決稿”），并于當天向市五屆人大常委會第十三次主任會議專題進行匯報。表決稿共七章五十七條。現將統一審議和論證修改情況報告如下：

一、論證修改的情況

（一）進一步完善、強化政府及其部門職責。目前，老舊小區占全市住宅小區比例較大，基礎設施配套不足問題較多，需要政府推動解決，表決稿增加“市和縣、區人民政府應當有序推進實施老舊住宅小區改造，支持完善停車位和加裝電梯、充電樁等配套基礎設施建設，改善業主居住環境，促進規范物業管理”等有關內容，優化完善有關行政管理部門和單位的職責內容。（表決稿第四、五、六、七條）

（二）進一步完善業主權利義務，加強業主委員會建設。業主委員會參選資格屬于業主共同管理權，基于民事物權制度產生，是建筑物區分所有權的組成部分，除法律規定、國家公共利益需要或所有權人基于自己的意思表示加以限制外，任何組織和個人不得限制。依照《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國立法法》、國務院《物業管理條例》的有關規定和精神，根據全國人大常委會的要求，表決稿對業主委員會委員參選資格調整作概括、指引性規定，增加規定“業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置長期公開、及時更新業主委員會委員名單、職責分工和聯系方式”，推進業主自治。（表決稿第十八條）

（三）進一步完善物業管理委員會的規定。物業管理委員會是特定情形下成立的臨時性組織，代為履行業主大會和業主委員會職責，重點推進成立業主大會、選舉業主委員會，不宜長期存在，表決稿對物業管理委員會的有關內容作了調整和完善。鑒于實踐中存在已實施物業管理的住宅小區有業主不同意成立業主委員會或者無人愿意擔任業主委員會委員候選人等情況，需要建立物業管理委員會推進有關工作，增加“已實施物業管理暫不具備條件成立業主委員會的”作為協調建立物業管理委員會的情形。（表決稿第二十三條）根據省人大常委會的指導意見，增加規定物業管理委員會的存續期限，刪除修改稿第二十六條關于物業管理委員會的議事規則等規定。（表決稿第二十四、二十五條）

（四）進一步規范物業服務企業義務以及物業管理區域內禁止性行為。一是結合我市實際，針對公共綠化補植養護、停車秩序維護等涉訴比較集中的問題，細化、充實物業服務企業的義務；二是依據上位法，對物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備進行經營等禁止性行為規定予以完善；三是依據上位法，參考省法規，立足實際需要，對物業管理區域內的禁止性行為規定予以優化調整，如借鑒《安徽省電動自行車管理條例》，對停放電動自行車、為電動自行車充電的規定進行完善；鑒于我市燃放經營煙花爆竹已有專項法規規范，為避免適用沖突，對違規燃放煙花爆竹等規定予以刪除。（表決稿第三十四條、四十六條）

（五）進一步完善專項維修資金的有關規定。專項維修資金交納方式，目前國家、省未作具體規定，經了解，各地做法不一。根據省人大常委會的指導意見，表決稿對交納方式作了刪除，為后期具體實施留下改進和操作空間。增加業主專項維修資金余額轉讓、補足的規定以及部門加強管理的內容，切實保障住宅小區共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護業主合法權益。（表決稿第五十條、五十一條）

（六）進一步完善法律責任。針對住宅小區物業管理涉訴較多的事項，依據上位法，進一步完善已有的法律責任規定，增加設置在物業管理區域內“損壞公共安全防護設施設備、公共綠化及其附屬設施”的法律責任。

此外，對部分條款內容予以優化、整合，對條款順序、語句、文字作了調整、修改和完善。

二、未吸納的意見

（一）建議修改稿第十五條第五項“使用專項維修資金”和第十一項“籌集專項維修資金”合并。經研究，二者均屬于業主共同決定事項，但表決要求的法定人數不同，后者的決定“應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意”，前者只需“由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決”，不能合并表述。（表決稿第十五條）

（二）建議將修改稿第二十二條中“實行業主委員會換屆和業主委員會主任離任經濟責任審計制度”中的“實行”修改為“推行”，與省條例保持一致。經與主管部門溝通和研究，表決稿仍使用“實行”，一方面是為了切實貫徹落實省條例的精神和要求；另一方面，是推進業主自治的大勢所趨，且實際工作中已在落實。（表決稿第二十二條）

（三）建議將修改稿第四十二條“物業管理區域內共有部分的水、電費用”“由業主按照約定方式分攤”，修改為“由業主按照物業服務合同約定的方式分攤”。經了解，實踐中除物業服務合同約定外，還有管理規約也可以約定，另外有的老舊小區沒有物業服務合同的，視情以相應方式約定。（表決稿第四十條）

此外，還有建議調整或者模糊處理有關部門的具體職責、刪除業主部分義務、增加建設單位的法律責任以及法律用語表述問題等。上述事項，有的上位法已有明確、具體規定，有的屬于實踐操作成熟做法，有的屬于立法技術規范表述方式。經反復研究論證，沒有吸納到表決稿中。

按照設區市法規批準時限有關要求，根據省人大常委會會期及議程安排，法規實施時間擬定于2023年6月1日。（表決稿第五十七條）

法制委認為，表決稿比較成熟，建議市人大常委會本次會議予以表決通過。