《池州市住宅小區物業管理條例》釋讀

制定地方法規

促進住宅小區物業管理工作提質增效

市人大常委會秉持“良法善治”的工作目標，發揮地方法規實施性補充性探索性功能，針對住宅小區物業管理工作存在問題提出立法解決方案，推進實現全市住宅小區物業管理領域的善治。

第一部分  《池州市住宅小區物業管理條例》制定的必要性

（一）制定條例是我市城鎮化發展提出的必然要求。城市化開始進入下半場，城市人口超過農業人口。隨著新型工業化、信息化和農業現代化的深入發展和農業轉移人口市民化政策的落實落地，新型城市化穩步推進，城鎮人口持續增加。住宅小區物業服務管理工作涉及城鎮居民的獲得感幸福感安全感，有必要進行地方立法規范。

（二）制定條例是推進我市基層治理的需要。黨治國理政從強調政府監管、管控向政府和非政府組織共管共治轉變。住宅小區物業管理融入基層治理工作直接影響著社區治理水平和社會治理能力，直接影響群眾對社區治理的滿意度。在上位法對業主、業主團體法律性質、地位界定的前提下，地方立法細化規定，推動業主自治，推動物業服務從單純的服務業態發展為參與社會基層治理的重要力量，做到改革決策和立法決策相統一、相銜接，發揮立法對改革發展的引領、推動、規范和保障作用。

（三）制定條例是化解物業矛盾問題、促進行業規范發展的必然要求。物業管理整體走向法治化、專業化、市場化和規范化,同時呈現矛盾糾紛復雜廣泛、市場機制失靈失效、活動主體缺位失序、行政監管有心無力的狀況，如：執法不進住宅小區，很多物業管理問題無法得到及時查處解決；開發建設遺留問題對后續物業管理工作帶來負面影響；業主大會召開、決定事項和業主委員會活動不規范，履職水平不高；物業服務合同履行與業主期待有差距；專項維修資金的歸集、管理和使用制度不完善，資金使用難、監管難和續籌難；安置小區面積較大、住宅質量不高、管理難度大。2011年市政府出臺《池州市主城區物業管理暫行辦法》，促進了全市物業行業健康、規范發展，但《民法典》頒布后法律環境發生變化；因取消物業服務企業和從業人員資質審批等，政府履行監管職能發生變化；業主物業意識與認知顯著增強等。響應全社會迫切要求，學習先行地方經驗，需要通過立法，推動解決物業管理難點問題。

第二部分  《池州市住宅小區物業管理條例》的制定過程

從法規立項到正式出臺，歷經一年時間。

（一）2021年下半年，市住建局梳理住宅小區物業管理存在的突出問題并組建專班啟動起草條例。

(二）2022年2月，成立市人大常委會、市政府負責同志任“雙組長”的領導組，推進條例制定。

（三）8月，市政府常務會議通過條例草案，提請市人大常委會進行審議。

（四）8月30日，市人大常委會審議條例草案。

（五）9月—10月，市人大常委會法工委研究吸納常委會組成人員的審議意見、城建環資工委的審查意見，修改形成條例草案修改稿，通過公布條例草案修改稿、召開座談會等形式征求社會各界意見，研究吸納各方面意見，進行修改完善。

（六）10月27日，市人大常委會審議條例草案修改稿。

（七）市人大常委會法工委研究吸納常委會組成人員意見，學習借鑒長三角和省內兄弟市的經驗做法，深入我市住宅小區物業管理一線開展調研，廣泛征求市、縣兩級有關部門、物業管理機構和企業、鄉（鎮）、社區、居民等方面意見，修改形成條例草案表決稿。

（八）12月21日，市人大常委會表決通過條例。

（九）2023年3月31日省人大常委會批準。

貫徹落實習近平總書記“踐行全過程人民民主”重要指示，堅持問題導向、開門立法，聽取和吸納最廣泛民意，使《池州市住宅小區物業管理條例》制定過程成為全過程人民民主的具體實踐，保證立法質量。7月下旬，安排城建環資工委負責人連續到市主城區物業管理一線了解情況、聽取意見。10月中旬，在貴池區、東至縣召開征求意見座談會，聽取縣區有關管理部門、街道、鄉鎮、村委會、居委會、基層立法聯系點和物業管理協會、物業公司負責人以及人大代表、業主代表的意見。11月上旬，委托司法機關、仲裁機構、律師事務所和法律顧問、立法專家顧問結合住宅小區物業管理涉訴事項對罰則等重點問題進行研究。公告征求社會公眾意見；召開市直座談會，聽取市直有關部門、貴池區住建局、街道、居委會、基層立法聯系點和物業行業協會、物業服務企業負責人以及部分立法專家顧問、人大代表、業主代表的意見。匯總、梳理收集意見建議100余條，認真吸納。

第三部分  《池州市住宅小區物業管理條例》內容

一、總覽

（一）我市第10部地方實體法規。

（二）城市建設與管理領域的專門性地方法規，專門針對住宅小區物業管理進行的立法。條例出臺，是池州市住宅小區物業管理發展史上的一件大事，標志著我市住宅小區物業管理進入了法制化發展的新時期。

（三）是較多涉及基層治理的地方法規。

（四）“小快靈”地方立法。選取小切口（住宅小區物業管理的單一事項），針對具體問題設計規范；加快立法速度，提升立法效果，一年完成工作；化繁為簡，短小精悍，管用幾條制定幾條，總條數五十七條，聚焦需求，突出特色，力求管用好用。

二、主要內容

在上位法的前提下，對住宅小區物業管理參與主體的權利與義務組合設計條款，推動形成物業管理新模式。

條例共七章五十七條，分別為第一章總則、第二章業主和業主組織、第三章前期物業管理、第四章物業服務、第五章物業使用與維護、第六章法律責任、第七章附則。

（一）第一章《總則》（第一條到第九條）

依次規定立法目的依據、適用范圍、管理原則、政府及其部門職責、議事協調和行業自律的內容。

重點內容一：明確“黨建引領、業主自治、社區治理、專業服務、依法監管相結合”原則并體現到具體條文中。黨建引領，條例創新性不僅體現在寫入黨建引領，作為物業管理工作遵循的首要原則，為住宅小區物業管理工作把舵定向，并且賦予社區、村黨組織建立和完善社會基層治理的職責，將物業管理融入黨組織領導下的基層治理工作。

重點內容二：政府、部門等職責。

1.明確界定政府職責。規定“市和縣、區人民政府應當加強對住宅小區物業管理工作的組織領導，將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，協調解決物業管理工作中的突出問題。”鑒于老舊小區占全市住宅小區比例較大，基礎設施配套不足問題較多，需要政府推進解決，規定“市和縣、區人民政府應當有序推進實施老舊住宅小區改造，支持完善停車位和加裝電梯、充電樁等配套基礎設施建設，改善業主居住環境，促進規范物業管理”內容。

2.細化市和縣、區各有關行政管理部門、機構的職責。鑒于我市物業管理活動監督管理主管部門是住房城鄉建設部門且在一定時期內是保持穩定的，由其二級機構房地產管理部門具體負責，條例明確“住房城鄉建設行政主管部門”為物業管理行政主管部門；對市、縣兩級住房城鄉建設主管部門物業管理職責集中表述，囊括主管部門對物業管理活動的監督管理職責，從立法上讓住房城鄉建設部門真正能夠擔負起主管職責。

對城市管理、公安、消防救援、市場監管等物業管理涉及較多的部門、機構的職責進行明確，推進執法進小區，打通物業管理“最后一公里”，推動齊抓共管。對物業管理涉及較少的部門的職責進行歸納表述。

貫徹落實《中共中央  國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》，明確街道辦事處、鄉鎮人民政府的職責，賦予其指導、監督業主大會和業委會建設，監督日常物業服務，督促業主依法使用和維護物業設施等方面的職責，落實屬地責任。規定居民委員會、村民委員會協助和配合街道、鄉鎮工作。

（二）第二章《業主和業主組織》（第十條到第二十五條）

一是對首次業主大會會議籌備、籌備經費及使用管理、業主大會籌備組組成、業主大會依法決定事項等作了規定；二是對業主委員會的性質和職責、禁止行為、履職評估和述職、作出決定的違法情形處理、換屆和換屆（離任）經濟責任審計等進行規定；三是對物業管理委員會的設置情形、履職和解散、人員組成等作了規定。

重點內容一：業主的權利和義務。規定業主在物業管理活動中享有7項權利、履行8項義務。各地這方面規定類似，條例第六項“免費查詢物業承接查驗、日常管理和共有部分的檔案資料”突出保障業主知情權。

重點內容二：首次業主大會會議的召開。召開業主大會通過開會討論形式直接、迅速地反映業主意愿,客觀、全面形成對涉及業主自我管理事項具有約束力的多數意見。首次業主大會的召開，是選舉產生業委會的前提,是業主自治組織建立和完善的標志；能夠促進物業服務企業改善服務質量、提升服務水平，使物業管理法律關系得到完善和平衡。第十二條規定首次業主大會會議召開的籌備準備。第十三條規定首次業主大會籌備組的組成、事項公布和異議的處理解決。考慮實際情況，對籌備組成員人數作了5人到11人的單數規定；突出自我管理，規定業主代表所占比例過半數。第十四條規定首次業主大會會議籌備經費，保障會議的如期召開。

重點內容三：業主大會職權，規定業主大會依法決定的事項。前五項和第十一項到第十三項是民法典規定，第六項到第十項依據民法典“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”規定、參照省條例進行細化。就運用信息化技術改進業主大會集體討論、征求意見和投票表決方式作出規定，適應網絡信息化趨勢需要，避免在投票表決中，業主時間不統一，需要業主親自到場的困難。

重點內容四：業主委員會，規定業主委員會的性質、職責（第十六條）、禁止行為（第十七條）、委員資格條件（第十八條）、評估述職（第十九條），督促業委會更好地為業主公共利益服務。規定業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規、業主大會、業主委員會不依法履行職責或者作出的決定侵害業主合法權益的救濟渠道（第二十條）、業主委員會的任期、換屆等事項（第二十一條）、業主委員會審計（第二十二條）。

重點內容五：物業管理委員會（第二十三條、二十四條、二十五條）。針對實踐中存在的特定情形，規定成立物業管理委員會，代為履行業主大會和業主委員會職責，重點推進成立業主大會、選舉業主委員會。

第三章《前期物業管理》（第二十六條到第三十一條）

規定新建物業前期物業服務企業應當通過公共資源交易平臺或者其他公開招投標方式進行選聘，同時明確重新選聘前期物業服務企業和前期物業服務企業退出的內容。第二十七條規定物業服務用房，解決物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房配備問題，鑒于物業服務用房配置省物業管理條例有詳細規定，明確“按照省規定的標準執行”；第二十八條明確前期物業管理開辦費標準由市住房城鄉建設部門制定。

條例對物業承接查驗的內容、程序、結果及檔案保存等作出詳細規定。第二十九條規定縣區住房城鄉建設主管部門參加承接查驗并予以監督，同時要求物業服務企業“將承接查驗情況在交房時書面告知業主”并于前期物業服務合同終止時移交有關財產和資料。

第四章《物業服務》（第三十二條到第四十五條）

對物業服務企業的資質、享有的權利和履行的義務、禁止行為、選聘續聘和物業服務第三方評估監理、信息公開、服從配合突發公共事件應急處理、物業服務收費、公共收益等作了規定。

第三十二條規定物業服務企業的資格條件，突出專業服務能力、按標準提供服務，呼應“專業服務”的原則要求。

第三十三條規定物業服務企業的權利；第三十四條、第三十五條分別規定物業服務企業應當履行的義務和禁止行為，規范物業服務企業的行為。如規定“排查建筑物體高空墜落等風險隱患”義務，落實民法典第1254條“建筑管理人應當采取必要的安全保障措施”要求，促使物業服務企業巡查提前發現風險隱患點，采取針對性處置措施，為房屋安全使用多一道保障。

第三十六條設立物業服務第三方評估制度。落實放管服改革新要求，加強對物業服務企業的監管，建立物業服務第三方評估制度，在物業服務中引入獨立、公正第三方評估機構，探索發揮市場調節機制的作用。

第三十七條完善和分項明確物業服務企業公示服務信息的內容。

第三十八條規定執行應急管理措施的內容。總結新冠肺炎疫情防控工作經驗，物業服務企業發揮了良好的補位作用。根據應對突發公共事件實際需要，規定業主大會、業委會、物業服務企業服從、配合執行應急管理措施的內容。

關于物業服務收費。第三十九條明確根據物業性質和服務內容等按規定實行政府指導價和市場調節價，根據《價格法》完善物業服務收費標準的確立和調整程序。第四十條規定物業管理區域內共有部分的水電費分攤方式，規定“物業管理區域內共有部分的水、電費用需要分攤的，物業服務企業應當按照收費周期及時向業主公開用量、單價、金額等情況，由業主按照約定方式分攤；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例分攤。”第四十一條規定實收物業服務費不低于百分之十的部分專項用于物業共用部位、共用設施設備的維修養護。第四十二條、四十三條規定業主根據物業服務合同約定規范交納物業服務費。

第四十四條規定物業服務企業選聘，主要是組織召開業主大會會議決定續聘或者重新選聘物業服務企業。重新選聘的，規定物業服務合同期限屆滿的九十日以前落實好選聘事項，便于前后物業服務企業工作銜接，保持物業服務平穩有序。

第四十五條規定公共收益事項。

第五章《物業使用維護》（第四十六條到第五十一條）

對物業管理區域的禁止行為、裝飾裝修告知、車位施劃和管理使用、專項維修資金交存、專項維修資金應急使用等作了規定。

重點內容一：規定物業管理區域內的禁止行為（損害小區公共利益、破壞小區公共安全的行為）。

重點內容二：專項維修資金。保修期后的房屋質量問題解決主要依賴專項維修資金。專項維修資金交納方式，實踐中各地做法不一；根據省人大常委會指導意見未作具體規定，為具體實施留下改進和操作空間。規定業主專項維修資金余額轉讓、補足的規定以及部門加強管理的內容，保障住宅小區共用部位、共用設施設備的維修和正常使用。

重點內容三：專項維修資金應急使用。在《省物業管理條例》規定的基礎上，對住宅小區物業管理區域內發生危及房屋使用安全和業主生命財產安全的緊急情況，設計綠色應急通道，實行特定情形下專項維修資金快速申請審核使用，確保專項維修資金關鍵時候真正用起來。把握三個原則：一是必要性。所列事項屬于危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造。二是便捷性。程序設置以方便專項維修資金使用申請人為原則，不增加申請環節和申請要件。三是安全性。應急使用審核時間短，安全監管難度大，易發生資金安全風險。要建立完善事中監督和事后監管機制，明確資金撥付、公告公示等程序，確保廣大業主知情，保障資金安全。

第六章《法律責任》（第五十二條到第五十六條）

立足設區市法規處罰設置權限和工作實際需要，依據上位法，按照立法技術規范，根據權責相一致的原則，對照條例規定的禁止性行為，針對我市物業管理活動中群眾反映強烈的問題、涉訴較多的事項，設定相應的法律責任并設置處罰兜底條款。

第五十二條，對業委會及其委員實施禁止性行為的罰則。

第五十三條，對物業服務企業擅自處分屬于業主的物業共用部位、公用設施或者擅自改變物業服務用房用途或者侵占業主共有公共收益或者未在物業管理區域內顯著位置長期公開、及時更新相關信息的罰則。

第五十四條，針對不特定的人損壞公共安全防護設施設備、公共綠化及其附屬設施、違法停放電動自行車和為電動自行車充電的罰則。

第五十五條，對市、縣（區）、鄉鎮人民政府、街道辦事處、住房城鄉建設主管部門和其他有關部門及其工作人員的罰則。

第七章 《附則》，規定條例施行時間，自2023年6月1日起施行。